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标     题: 关于印发《临汾经济开发区城中村改造征收 补偿实施细则(暂行)》的通知 添加日期: 2017-02-19
文     号: 临开管办发〔2017〕14号 生成日期: 2017-02-19
主题分类: 主 题 词:

2017-02-19    浏览:

 

 

临汾经济开发区管委会办公室

关于印发《临汾经济开发区城中村改造征收补偿实施细则(暂行)》的通知

 

滨河办事处,各办、局、中心:

   《临汾经济开发区城中村改造征收补偿实施细则(暂行)》已经管委会研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

 

附件:临汾经济开发区政府购买棚改服务工作流程(暂行)

 

临汾经济开发区管委会办公室

                               2017年2月16日

临汾经济开发区

城中村改造征收补偿实施细则(暂行)

 

    为推进我区城乡一体化发展,优化土地资源配置和空间结构布置,提升整体品位和形象,提高城中村人居环境质量和居民生活水平,促进城乡经济社会又好又快发展,根据国家、省、市棚户区(城中村)改造相关文件,结合我区实际情况,特制定该实施细则。

一、城中村改造范围

    临汾开发区滨河办事处下辖的各城中村范围内,国有土地、集体土地上的单位及个人所属建筑及附着物。

    二、城中村改造工作模式

根据《山西省人民政府办公厅关于转发省住房城乡建设厅省财政厅关于政府购买棚户区改造服务指导意见的通知》(晋政办发〔2016〕78号)、《山西省人民政府办公厅关于规范和明确我省政府购买棚户区改造服务工作流程和工作职责的通知》(晋政办发〔2016〕125号)和《临汾市政府购买棚户区改造服务管理办法》、《临汾市棚户区改造货币化安置实施办法》(临政办发〔2016〕48号)文件相关规定,从2016年起,新建棚户区改造项目(以下简称棚改项目)应全部推行政府购买棚改服务工作模式。

    同时,按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《临汾市保障性安居工程领导组办公室关于公布临汾市棚户区界定标准的通知》(临保办函字〔2015〕17号)文件规定,将我区城中村改造统一纳入棚户区改造范围。   

三、各方主体

(一)购买主体:管委会授权建设规划局作为我区购买棚改服务的购买主体,并由开发区财政局备案。

(二)承接主体:确定山西省城镇建设投资有限责任公司(以下简称“省城投公司”)为承接主体。

(三)用款主体:确定临汾开发区安居工程投资有限公司(以下简称“区安投公司”)为用款主体。

(四)实施主体:区安投公司委托各社区居委会,负责本社区城中村改造具体征收补偿安置工作,区安投公司、建设规划局、区财政局共同参与。

    四、购买棚改服务内容

 (一)政府购买棚改服务的内容主要包括:

1、棚改征地征收补偿服务;

2、棚改安置住房筹集(包括集中新建、货币化安置);

3、棚改项目公益性基础配套设施建设(包括安置住房小区内的道路、供水、供气、供暖、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施,与棚改项目直接相关、直接服务于安置房小区居民的小区外基础设施)。

(二)棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施建设不得纳入政府购买棚改服务范围。

(三)开发区财政局将棚改服务纳入政府购买服务指导性目录,规范操作。

五、购买棚改服务程序

(一)编制购买计划。建设规划局结合政府购买服务指导性目录,编制年度购买棚改服务项目计划,明确计划购买的服务项目、内容、标准和其它相关要求,与部门预算一并报开发区财政局审核。
  (二)公示购买信息。政府购买棚改服务严格执行预算管理,建设规划局应按照政府采购有关程序及时向社会公开购买棚改服务项目的预算控额、主要内容、承接标准和目标要求等信息。

(三)确定购买方式。建设规划局按照《中华人民共和国政府采购法》有关规定,将政府购买棚改服务统一纳入政府采购管理。购买方式确定采用单一来源采购方式,由区财政局报临汾市财政局批准后,在省级政府网站上进行公示。
  (四)签订购买合同。建设规划局应按照政府采购要求,依法依规及时与省城投公司签订购买棚改服务合同,明确购买服务的范围、内容、标的、数量、价格、质量要求和服务期限、补贴或服务报酬支付方式、双方权利义务、违约责任等内容,并将购买合同等相关材料报区财政局备案。

(五)合同履约管理。建设规划局应当加强履约管理,督促省城投公司严格履行合同,及时了解掌握购买服务项目实施进度,严格按照国库集中支付管理有关规定和合同执行进度支付款项。省城投公司应当按合同要求,认真组织实施服务项目,按时完成服务项目任务,确保服务数量、质量和效果,主动接受有关部门、服务对象及社会监督。

(六)购买资金支付。省城投公司在实施合同约定的服务事项后,建设规划局应及时组织对合同履约情况进行检查验收,并按照合同约定,由区财政局及时拨付资金。

六、资金安排

政府购买棚改服务所需资金,主要来源于国家和省安排的棚改专项转移支付资金,保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资,管委会从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入、住房公积金增值收益等渠道中安排的资金以及其它可用资金。

管委会将购买棚改服务资金编入年度财政预算,并按照购买棚改服务协议约定,由建设规划局会同区财政局及时、足额向省城投公司支付购买资金,省城投公司按合同约定向有关金融机构及时归还到期本息。

    七、棚户区(城中村)改造安置办法

我区棚户区(城中村)改造采用货币化安置与集中新建安置房安置相结合的办法进行。

(一)货币化安置

    1、政府购买房源安置。指政府集中购买商品房对棚改居民进行安置。

     2、政府搭建平台组织棚改居民选购商品房安置。指政府搭建交易平台,组织有购房需求的棚改居民自主购买存量商品房进行安置,政府将补偿资金直接支付给售房的企业。

(1)安置范围:被征收人选择政府购买安置房安置的。

(2)计算办法:以被征收人提供的合法土地权属来源证明,如《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》、《不动产登记证》载明的,或权力部门出具相关材料载明的内容为依据。还迁安置面积按照合法宅基地上建筑物面积(二层及以下),拆一还一。

    3、纯货币化安置。指政府直接将征收补偿资金支付给被征收人,由被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出。

(1)安置范围:被征收人选择纯货币化安置的。

(2)征收补偿计算方法:以被征收人提供的合法土地权属来源证明,如《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》、《不动产登记证》载明的,或权力部门出具相关材料载明的内容为依据。还迁安置面积按照合法宅基地上建筑物面积(二层及以下),拆一还一。

(3)货币补偿标准:被征收房屋补偿标准,由五家至七家具有房地产评估资质的评估公司,按照分区段、分类原则对征收范围内的房屋依法进行评估,按程序确定补偿金额。

(4)其他补偿:建(构)筑物三层及以上,根据房屋结构按600-800元/㎡补偿;其他附着物补偿参照《临汾经济开发区土地征收拆迁补偿暂行规定》(临开管发〔2014〕13号文件)相关补偿标准执行。

(5)安置方式:与被征收人签订《房屋征收补偿货币化安置协议》,按照协议约定的金额,一次性支付给被征收人建筑物征收补偿金及其他应该发放的补偿金。

4、政府购买和搭建平台组织棚改居民购买的商品房,应当符合以下条件:

    (1)住房套型建筑面积原则上控制在60㎡~144㎡范围内。

   (2)属于期房的,取得商品房预售许可证,且交付使用时间不超过12个月。属于现房的,取得销售备案证或房屋权属登记证。

   (3)建设手续齐全,质量安全合格,基础设施完备,满足基本使用需求。

   (4)无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

(5)出售房屋的房地产开发企业资质证书在有效期内,且近3年开发经营活动中无重大违法记录,无重大法律纠纷,企业信用良好。

(二)集中新建安置房安置。

各社区居委会在征求社区居民的整体意愿后,根据管委会通过的《XX社区城中村改造集中新建安置房安置方案》,由区安投公司组织还迁楼建设,各社区居委会负责具体拆除及还迁工作的实施。

1、安置范围:被征收人选择集中新建安置房的。

    2、安置面积:以被征收人提供的合法土地权属来源证明,如《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》、《不动产登记证》载明的,或权力部门出具相关材料载明的内容为依据。还迁安置面积按照合法宅基地上建筑物面积(二层及以下),拆一还一。

八、货币化安置实施程序

(一)政府购买房源安置的,按以下程序进行:

1、拟定方案。区安投公司根据棚改项目征收安置的具体情况,拟定安置房采购方案,并报管委会审核。

    2、实施采购。安置房采购方案审核批准后,在临汾市住房保障和城乡建设管理局搭建的棚改货币化安置房源服务平台(以下简称“服务平台”)选择合适房源,按政府采购程序开展采购工作,明确安置房源区位、房屋套数、户型面积、采购价格等,协商确定的价格原则上低于市场评估价格的10%以上,并不得高于所在区域内周边同类商品住房的平均价格。对个别特别适合且急需购买用于安置的商品住房,但协商价格无法低于市场评估价格10%以上的,并按照程序报管委会研究确定。

3、锁定房源。安置房源采购工作结束后,根据开发区财政局出具的采购确认文件,区安投公司与开发企业签订安置房购买合同。

    合同需约定以下事项:所购安置房的基本情况、套数与面积、购买价格、交付标准、房款支付时间、安置房质量要求、交付时间等。合同签订后,区安投公司和开发企业持购买合同到市房管部门办理备案手续,锁定房源。 

4、选房安置。棚改居民按照征收补偿方案规定选房,并与区安投公司、开发企业签订三方安置协议。

    5、付款结算。区安投公司根据征收补偿方案、补偿协议和三方安置协议,与棚改居民结算征收补偿差价;房地产开发企业按照棚改居民实际选购情况及三方安置协议,结算购房款,区安投公司按照安置房购买合同支付购房款,并合理控制支付进度。

(二)政府搭建平台组织棚改居民自主购买安置房的,按以下程序进行:

1、区安投公司向棚改居民征集房源需求信息,并将信息整理核实后报服务平台管理单位。    

2、管委会通过平台统一对外发布征集商品房作为安置房房源需求公告,房地产开发企业到服务平台登记房源、房价、户型、位置等信息并明确售房优惠条件,房源价格应当低于区域内同类房地产市场平均销售价格。

    3、管委会对房地产开发企业提供的房源信息进行核实后,区安投公司通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判、政策性优惠等措施,选择合适房源。房源确定后,区安投公司将相关信息报服务平台管理单位,由管委会统一在平台公布,供棚改居民选购。   

4、棚改居民按照征收安置补偿协议约定的补偿金额,自主通过服务平台购买商品住房。货币安置补偿额度低于商品住房价格的,不足部分由棚改居民自行补足;货币安置补偿额度高于商品住房价格的,购房后的余款部分,由棚改居民凭房产证到区安投公司办理拨付手续。
  5、棚改居民与房地产开发企业签订购房合同后,由区安投公司与房地产开发企业按照经网上签约备案的购房合同及征收安置补偿协议兑现结算。

   (三)纯货币安置的,按以下程序进行: 

    1、按照评估公司最后确定的征收补偿金额,区安投公司与棚改居民签订房屋征收补偿协议。

 2、棚改居民持补偿协议到区安投公司领取补偿款。

    九、集中新建安置房安置程序

(一)管委会确定集中新建安置房建设项目及用地范围。

(二)土地分局、土地收储中心、滨河办事处开展相关地块土地收储工作。

(三)区安投公司组织编制项目可研、初设、还迁区建设方案等,报有关部门审核通过后,办理相关土地、规划等手续。

(四)建设规划局、区财政局、区安投公司对接省城投公司进行项目融资贷款,并及时落实资金。

(五)区安投公司组织实施还迁区建设。

(六)区安投公司、滨河办事处根据《征收补偿安置协议》开展居民选房还迁安置工作。

十、其他要求

(一)根据《山西省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展意见的通知》(晋政办发〔2015〕103号)、《山西省住房和城乡建设厅、山西省发展和改革委员会、山西省财政厅、山西省国土资源厅、山西省地方税务局关于推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》(晋建保字〔2015〕143号)、《临汾市政府购买棚户区改造服务管理办法》、《临汾市棚户区改造货币化安置实施办法》(临政办发201648号)等有关规定,我区城中村改造货币化安置比例应达到60%以上(具体安置比例要求,以当年临汾市住房保障中心要求的为准)。

(二)棚户区(城中村)改造相关费用项目

征收补偿方案中涉及的费用项目应包括征房屋收补偿费用、建筑物拆迁及垃圾清运费用、搬迁补助费用、搬迁奖励、临时安置过渡费等、超出还迁面积的建筑面积的补偿费、院内其他附着物的补偿费,各社区需在房屋征收补偿方案中详细列出。

    十一、土地利用

(一)棚户区(城中村)改造用地应大力倡导节约用地,集约用地,提高土地利用率。

(二)棚户区(城中村)改造应打破村与村的界限,鼓励村与村联合改造,按片区编制具体改造方案。

(三)棚户区(城中村)改造应合理确定市政公用设施用地、村民安置用地、集体经济发展预留地的面积、位置和界限。

十二、集体经济发展预留地面积

按照临汾开发区成立初期,各社区耕地面积(1998年数据)的15%进行计算。根据《临汾经济开发区控制性详细规划》规划要求,各社区结合实际土地利用情况,选择合适地块进行集体经济开发建设。

十三、优惠政策

(一)棚改实行货币化安置的,计入年度棚改目标任务,同等享受各级专项资金补助并按规定享受税费减免等政策。中央预算内投资可按规定用于政府集中购置棚改安置住房的配套基础设施投资。

(二)棚改居民选择货币化安置的,可适当提高补偿标准,但原则上不得高于市场评估价格的20%;在规定时间内搬迁的,可给予一次性搬迁奖励。

(三)棚改居民取得的征收补偿款按有关规定免征个人所得税。选择货币补偿用于新购置房屋或进行房屋产权调换,且购置成交价不超过货币补偿价或不缴纳产权调换差价的,免征新购或调换房屋契税,对超出的差价部分按规定征收。

(四)个人将购买2年以上(含2年)的普通住房销售作为棚改安置房的,免征增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为棚改安置房且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;对经营单位回购已分配的改造安置房继续作为改造安置房的,免征契税。

(五)开发企业将普通商品住房出售给实行货币补偿的被征收人的,按照出售商品房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税;企事业单位、社会团体以及其它组织转让旧房作为改造安置房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。

(六)其它税费优惠政策按《财政部国家税务总局关于棚改有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)、《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)和《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)等文件及相关政策规定执行。

(七)用于安置村民和集体经济发展的项目,全额减免城市基础设施配套费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金。用于安置村民的项目,减半收取建筑垃圾处理费。

十四、保障措施

(一)加强领导。管委会应加大督导协调力度,建立社会稳定风险评估机制,完善廉政风险防控措施,主动公开购置程序和资金情况,接受社会监督。对在征收补偿、房源购置、资金使用过程中暗箱操作、以权谋私、损害群众合法权益的行为,依法依规追究当事人的责任,确保城中村改造工作和谐、有序、快速推进。

(二)密切配合。棚户区(城中村)改造是城乡一体化的过程,要实现村民转居民、一产转三产、平房转楼房、村委会转居委会、集体土地转国有土地、集体经济转股份制合作企业等“六个转变”,需要涉及城中村改造的各职能部门按照具体职责,密切配合,联合办公,开辟相关手续审批绿色通道。

(三)财政资金保障

棚户区(城中村)改造之后,将腾空的土地出让,将出让净收益部分用于我区城中村改造。

    十五、本实施细则未尽事宜,按照国家、省、市有关规定执行。

十六、如遇国家有关政策调整,相关标准按照新的政策要求执行。

十七、本实施细则最终解释权归临汾经济开发区管委会。

十八、本实施细则自印发之日起施行。

                                

 2017年2月16日

附件

临汾经济开发区

政府购买棚改服务工作流程(暂行)

 

临汾开发区城中村改造工作严格按照2016年国家、省、市出台的相关政策要求,采用政府购买棚户区改造服务工作模式,确定建设规划局为购买主体,购买方式为单一来源采购,山西省城镇建设投资有限责任公司为承接主体,临汾开发区安居工程投资有限公司为用款主体,各社区居委会负责城中村改造征收补偿安置具体事宜。各方主体严格按照要求,认真履行职责,确保城中村改造工作顺利推进。工作流程如下:

一、滨河办事处组织各社区居委会对本社区城中村改造有关数据进行摸底,核实数据后汇总成表报区城改办。(滨河办事处负责)

    二、建设规划局提出城中村整体改造项目计划明细,由管委会审定后报市住房保障和城乡建设管理局,由市住房和城乡建设局报山西省住房和城乡建设厅纳入全国城中村改造项目年度计划。(建设规划局负责)

三、开发区财政局将城中村改造相关的房屋征收、安置住房筹集(包括集中新建、货币化安置)、公益性基础设施建设、居民生活保障建筑等内容纳入政府购买服务指导性目录。(财政局负责)

四、建设规划局上报管委会确定我区政府购买棚户区改造服务采用单一来源采购方式,确定山西省城镇建设投资有限责任公司(以下简称“省城投公司”)为承接主体;由区财政局报市财政局批准后,建设规划局在中国山西政府采购网(www.ccgp-shanxi.gov.cn)进行公示,公示期为5个工作日。(财政局、建设规划局负责)

五、滨河办事处组织拟改造社区根据《临汾市政府购买棚户区改造服务管理办法》、《临汾市棚户区改造货币化安置实施办法》(临政办发〔2016〕48号)、《临汾经济开发区城中村改造征收补偿实施细则》,编制《XXX社区城中村改造征收补偿实施方案》(包括集中新建安置房安置办法、货币化安置办法、集体经济发展办法),滨河办事处初审后,报区城改办审核。(滨河办事处负责)

六、开发区公安分局根据管委会要求负责向建设规划局提供截止2017年12月31日底,各社区在公安户籍系统登记在册的居民户籍明细。(开发区公安分局负责)

七、省城投公司、建设规划局与开发区安居工程投资有限公司(以下简称“区安投公司”)签订《棚户区改造项目委托管理协议》,授权委托区安投公司负责项目的组织实施,承接项目建设资金,办理资金的提取、支付使用等事宜。(建设规划局负责)

八、建设规划局编制政府购买棚户区改造项目年度计划,明确计划购买的服务项目、内容和其他的相关要求,与部门预算一并报开发区财政局审核。(建设规划局、财政局负责)

九、建设规划局根据确定的城中村改造项目计划,编制相关项目的征收补偿安置实施方案。(建设规划局负责)

    十、相关部门办理项目土地、立项(备案)、环评、规划等手续。(区城改办负责协调各相关部门)

    十一、管委会向省城投公司出具《融资意向函》。(建设规划局负责)

    十二、建设规划局根据政府采购程序要求按计划完成改造项目的棚改服务购买程序。(建设规划局负责)

十三、建设规划局作为购买主体将已完成采购程序的项目,同省城投公司签订政府购买棚改服务合同,明确各项服务内容,将相关资料报开发区财政局备案。(建设规划局负责)

十四、财政局将政府购买棚户区改造服务资金纳入年度财政预算,做好与省城投公司的还款对接工作,同建设规划局共同核实购买资金金额,按省城投发送的《政府购买棚户区改造服务资金付款通知书》约定的时间向省城投公司支付购买资金。(财政局负责)

十五、贷款申请(建设规划局负责)

(1)建设规划局整理改造项目的相关融资资料,由省城投公司向中国农业发展银行临汾市分行申请城中村改造政策性贷款,利率为4.145%,还款年限为23年。(解决80%资金)

(2)社会经济发展局整理集中新建项目的可研报告、立项等资料,向发改委申请城市基础配套设施中央预算资金;申请中央棚改补助资金,按每套安置房1万元计算;向农发行申请重点专项建设基金,年限15年,利率4.6%。(剩余20%资金构成)

(3)省城投审核临汾开发区申报的项目后向农发行提出贷款申请。

(4)农发行进行评审授信。

(5)管委会、农发行与省城投公司签订《棚户区改造项目三方合作协议》。

(6)省城投公司与开发区安投公司签订《棚户区改造项目委托投资管理协议》。

(7)省城投公司与农发行签订《人民币借款合同》及系列合同。

(8)银行发放贷款。

十六、实施改造

(一)货币化安置

    1、区安投公司依据管委会通过的《XX社区城中村改造货币化征收补偿安置方案》,授权委托各社区居委会同被征收人签订征收补偿协议。(区安投公司、社区居委会负责)

2、区安投公司根据《居民征收补偿安置协议》及时足额向被征收人支付征收补偿款(纯货币化安置部分)并办理相关的征收手续。(区安投公司负责)

3、区安投公司根据《居民征收补偿安置协议》,及时分配政府购买的安置房。(区安投公司、社区居委会负责)

4、土地分局及土地收储中心根据《XX社区城中村改造货币化征收补偿安置方案》需求,对拟改造社区集体土地及国有土地进行征收,发布征收公告,实施勘测清查,签署土地征收协议,向区财政局申请土地征收款,及时向居委会支付补偿款。(土地分局、土地收储中心负责)

   (二)新建安置房安置(区安投公司负责)

1、编制《XX社区城中村改造项目征收补偿安置方案》,报区城改办领导组初审后,报市住建局批准。(区安投公司、建设规划局负责)

2、区安投公司办理项目可行性研究报告及批复,项目初设及批复,办理用地规划许可、土地证、工程规划许可、施工许可证等其他相关的行政许可手续。(区安投公司负责,建设规划局、社会经济发展局、土地分局配合)

3、管委会与区安投公司签订政府回购协议。(区安投公司负责)

4、及时开展城中村改造还迁区的建设工作。(区安投公司负责)

5、各社区居委会按照《XX社区城中村改造项目征收补偿安置方案》进行征收补偿工作及《居民征收补偿安置协议》向社区居民分配还迁房。(滨河办事处、各社区居委会负责)

    十七、建设规划局按照省城投发送的《贷款到期通知书》及《应收利息通知书》,申请区财政局及时足额向省城投公司支付采购资金,由省城投公司按合同约定按期向农发行偿还本息。(建设规划局、区财政局负责)

 

                                      2017年2月16日

 

  

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